Przebudowa domu z lat 70. i 80. — „kostki”

Czym jest „kostka”

Tak potocznie nazywa się domy jednorodzinne budowane masowo w latach 60., 70. i 80.: na planie zbliżonym do kwadratu, zwykle dwukondygnacyjne, często podpiwniczone, z płaskim lub bardzo niskim dachem. Powstawały według typowych projektów, z materiałów dostępnych w tamtym czasie. Na Mazowszu stoją ich tysiące — w podwarszawskich miejscowościach, a także w Radomiu, Płocku czy Siedlcach — i coraz częściej zmieniają właścicieli.

Remont, przebudowa czy wyburzenie?

To pierwsza decyzja i nie zawsze oczywista. Przebudowa ma sens, gdy konstrukcja — fundamenty, ściany nośne, stropy — jest w dobrym stanie, a bryła pozwala uzyskać funkcjonalny układ. Wyburzenie i budowa od nowa bywa rozsądniejsza, gdy konstrukcja jest poważnie osłabiona (np. przez długotrwałe zawilgocenie), gdy planowane zmiany są tak duże, że z istniejącego budynku zostałyby tylko fundamenty, albo gdy plan miejscowy pozwala na nowy dom o znacznie lepszych parametrach. Rzetelna odpowiedź wymaga oceny konstruktora — i od niej zaczynamy.

Ocena stanu technicznego — co sprawdzamy

• Stropy. W domach z tego okresu spotyka się m.in. stropy Kleina, DZ-3, Akerman i Teriva. Każdy ma inną nośność i inne typowe słabe punkty; przed zmianą układu wnętrz czy dołożeniem ciężkiego wykończenia trzeba wiedzieć, z jakim stropem mamy do czynienia i w jakim jest stanie.
• Ściany. Cegła pełna, pustaki żużlobetonowe, bloczki — od materiału zależy sposób docieplenia, mocowania i wykonywania nowych otworów.
• Fundamenty i piwnica. Brak lub zniszczona izolacja przeciwwilgociowa to częsty problem. Zawilgocona piwnica wymaga odkopania i wykonania izolacji — to prace, które trzeba zaplanować na początku, nie na końcu.
• Dach. Płaskie dachy kryte papą po latach przeciekają, a ich docieplenie jest zwykle symboliczne.
• Instalacje. Instalacja elektryczna w przewodach aluminiowych, stalowe rury wodne, żeliwna kanalizacja — w praktyce wszystkie instalacje nadają się do wymiany.

Typowy zakres przebudowy

Nowy dach

Zamiana płaskiego dachu na dwuspadowy lub kopertowy to najbardziej widoczna zmiana — daje nowoczesną bryłę, rozwiązuje problem przecieków i może dodać użytkowe poddasze. Zmienia jednak wysokość i geometrię budynku, więc wymaga projektu i odpowiedniej procedury administracyjnej, a często także wzmocnienia konstrukcji.

Docieplenie i stolarka

Docieplenie ścian, dachu i — jeśli to możliwe — posadzki na gruncie lub stropu nad piwnicą, wymiana okien i drzwi zewnętrznych. To zmiany, które najbardziej obniżają rachunki za ogrzewanie.

Ogrzewanie

Wiele „kostek” wciąż ma stare kotły na paliwo stałe. Uchwała antysmogowa dla województwa mazowieckiego wymusza wymianę starych kotłów — terminy zależą od klasy urządzenia, więc warto je sprawdzić dla swojego kotła. Przy przebudowie to dobry moment na przejście na pompę ciepła lub gaz; w dobrze docieplonym domu pompa ciepła pracuje efektywnie z ogrzewaniem podłogowym.

Instalacje i układ wnętrz

Nowa instalacja elektryczna, wodna, kanalizacyjna i wentylacja. Przy okazji zwykle zmienia się układ: łączy kuchnię z salonem, przenosi łazienki, powiększa otwory okienne. Każda zmiana w ścianach nośnych wymaga obliczeń konstruktora.

Elewacja i otoczenie

Nowa elewacja na dociepleniu, parapety, obróbki blacharskie, a często też nowe schody zewnętrzne, taras i podjazd.

Formalności

Sam remont — wymiana instalacji, tynków czy podłóg — co do zasady nie wymaga pozwolenia na budowę. Inaczej jest z przebudową i rozbudową: nadbudowa, zmiana geometrii dachu, ingerencja w konstrukcję czy dobudowa części budynku wymagają zazwyczaj pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, a więc i projektu. Docieplenie ścian zwykle wymaga zgłoszenia. Jeśli dom leży w strefie ochrony konserwatorskiej, dochodzą uzgodnienia z konserwatorem. Właściwy tryb ustala się na etapie koncepcji — przed zamówieniem projektu i przed wyceną.

Dofinansowanie i ulgi

Przy przebudowie połączonej z termomodernizacją warto sprawdzić dwa źródła wsparcia. Program „Czyste Powietrze” dofinansowuje wymianę źródła ciepła i docieplenie domów jednorodzinnych — jego warunki i progi dochodowe zmieniają się, dlatego należy sprawdzić aktualne zasady przed podpisaniem umów z wykonawcami. Ulga termomodernizacyjna w PIT pozwala odliczyć od dochodu wydatki na termomodernizację domu jednorodzinnego, do limitu 53 000 zł na podatnika.

Kolejność prac

Przebudowę kostki prowadzimy jako remont kapitalny pod jednym wykonawcą — z kosztorysem, harmonogramem i płatnościami za odebrane etapy. Działamy w Warszawie i okolicach, m.in. w Warszawie, Piasecznie i Pruszkowie.